解读预售合同草案示范文本不具强制力

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解读预售合同草案示范文本不具强制力

日期：2006年2月5日14时新闻来源：本站新闻作者：卫新律师　　

　　《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）草案自发布以来就引起了相当广泛的关注。2006年1月12日下午14：00时，应焦点房产网上海站的邀请（http://sh.focus.cn/），在焦点房产网上海总部---淮海路香港广场，申浩律师事务所房产法律事务中心通过网络在线，对该草案进行了深入解析，同时在线回答了诸多网友的问题。

　　合同示范性文本是由第三方拟定的一个示范性文本，不具备法律强制约束力，起到的是参考作用。所以要避免以下误区：

　　误区一：新版合同还没有“实施”，所以现在买房并不适用该合同。

　　事实上，购房者可以参考草案的一些条款，在具体的购房过程中，与开发商协商，写进补充条款，也能达到同样的效果。

　　误区二：前期工作做的相当多，到购买时条款看都不看就签下。

　　购房者需要依靠合同保障自己的权益，同样开发商也会钻条款的漏洞来减少自己的责任，购房者不要对合同示范文本或开发商提供的文本有完全依赖心理，更不要怕麻烦，签合同时看清条款是关键。

　　示范文本草案八大亮点

　　与2000版相比，2005版草案增加了相当多为业主“说话”的条款和细节。购房者可以更好地通过这些提示性条款来规避风险。

　　 1.草案增加个人资料保密条款，为减少泄密给购房者带来的麻烦起到了积极作用。

　　 2.草案纳入明确的土地使用年限，免得购房者落入思维惯性的陷阱，也减少了购房者的调查成本。

　　 3.草案增加了一些关于新出现事物或概念的条款。草案甚至细化到各房间各部位所用材料的名称、品牌、规格／型号、质量等级、数量、颜色等的约定，使样板房中的虚景更加现实化。

　　 4.草案提出了广告的真实性义务。销售广告及宣传资料将作为附件成为合同文本的一部分，对开发商履行条款具有一定约束力。

　　 5.会所、绿化、绿地也在草案中以条款的形式出现，这对购房者外部生活环境的保障具有重要意义。

　　 6.草案中明确提出了前期物业的收费标准，避免了口头承诺带来的风险。

　　 7.草案对房屋质量也做了约定。房屋在保修期内出现问题的，责任由开发商负责，购房者因此而发生的费用也由开发商承担。

　　 8.根据草案中的提示，购房者可以和开发商商定，分多次付款，由此购房者可以在关键点上对开发商进行约束，降低房屋延期交付等风险。

　　申浩律师事务所：规避风险四招

　　 1.注重开发商资质的审查。多上网了解相关信息，实时关注网上备案。

　　 2.做好证据收集工作。一旦发生纠纷，开发商的相关广告资料和宣传材料将成为一个有利证明。

　　 3.重视补充条款，开发商往往会在补充条款中做手脚，或者使得前面的条款失效，或者增加一些对开发商有利的内容等。

　　 4.合同条款越细对购房者越有利，但要注意避免语义含糊，对自己的权益要据理力争。

　　 (作者:卫新律师)

　　 (http://sh.focus.cn/ynbbs/jdft.php)

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