为了规避这一政策，在上海目前的二手房交易中，悄然出现了一种新的交易模式：买卖双方先行签订买卖合同；签订合同后，买方支付房款，卖方交付房屋；等到房屋购入满2年后再行办理产权登记、缴纳税费的手续。这样，既满足了买卖双方及时交易的需求，又达到了规避高额营业税的目的。目前，这种模式在上海的次新房交易中十分常见，通常由出售方提出，并在房价上给予买方一定的优惠，双方在合同中进行约定，然后彼此配合，完成交易。专业的房地产律师提醒广大业主和买方：这种先交易、后过户的模式对买卖双方都存在较大的风险，可能产生很多后遗症。当事人应尽量不要采用这样的方式；如果采用，也必须采取相应的风险防范措施。

　　规避营业税可能带来的后遗症

　　1、当事人违约。签订合同与产权过户之间的时间拖得越长，交易一方违约的风险就越大。目前上海的房价波动性较大，产权过户时的房价一旦与签订合同时的房价，出现大起大落的情况，合同的一方当事人就可能为了自己的利益，违反合同约定。违约方通常会提出涨价或者降价的要求，甚至以拒绝办理产权过户手续相要挟来达到自己的目的。

　　2、税费政策变化。全额征收营业税是在这次国家宏观调控中出现的新政策，交易双方通过拖延产权登记的时间来规避营业税，而在这期间，一旦国家出台新的政策，当事人很有可能“偷鸡不成反蚀把米”。况且，当前个人所得税、物业税、土地增值税的出台都排在有关政府部门的议事日程上，个人所得税的税率是20%，土地增值税的税率是30%—60%，这些税收一旦开始征收，当事人不但没有达到避税目的，反而损失会更大。

　　3、贷款政策变化。当前，大多数买房者都是通过贷款形式购房的，而贷款合同必须办理抵押登记才能生效。为了规避营业税，当事人推迟产权过户登记的时间，必然导致抵押登记的延迟，这就导致了买方的贷款金额、贷款利率始终处在不确定的状态，一旦有关贷款政策发生变化，就可能影响买房者的购房计划和购房成本。而目前，各大商业银行经常根据市场情况调整自己的贷款政策，央行最近也已二次“升息”，这种风险是极有可能发生的。

　　4、当事人履行不能。办理产权过户必须买卖双方亲自到场，签订合同与产权过户之间的时间过长，买卖双方中的任何一人一旦出现重病、死亡、出国等事由，就无法办理产权过户手续，合同就无法履行，有关纠纷也会爆发。

　　5、房屋占有使用纠纷。大多数这样的交易，在产权过户前，卖方就会向买方交付房屋。因为房屋还未过户登记，该房屋的产权仍在卖方名下，但买方却在房屋内实际居住或使用房屋。一旦在房屋内发生因为装潢、租赁、违法犯罪、人身伤亡、相邻关系等不可测因素产生的纠纷，买卖双方很难确定彼此的责任和权力，造成大的麻烦和纠葛。

　　风险防范措施：

　　律师建议，买卖双方尽量不要采用这种通过拖延时间的方式来规避营业税。当然，关于合同如何履行，当事人有充分的自由。如果双方已对有关风险有了全面的认知，仍愿意采用这种模式来规避营业税，律师建议，应同时采取一定的防范措施，降低有关风险：

　　1、约定较高的违约金。支付违约金是当事人在合同中约定的，对于违约行为的一种处理方式。违约金的金额越高，当事人违约的成本就越大。如果合同签订后，房价的涨跌低于违约金，当事人就会进行衡量，选择守约，继续履行合同。

　　2、对有关政策变化造成的后果进行明确的约定。当事人应当在签订合同时，预见到有关的政策变化，并经过协商后明确政策变化后的结果由谁来承担。既可以约定由双方各自承担，也可以约定由一方来承担；甚至可以约定，出现政策变化后解除合同，互不承担违约责任。合同中只要有明确的约定，政策变化后，就不大会产生矛盾了。

　　3、将办理产权登记的手续委托给第三方。当事人可以约定由代理人来办理产权登记手续。只要给受托人一份公证过的授权委托书，房地产登记机关是允许代理人代办过户手续的。买卖双方可以协商后，选定一个双方都信任的中间人或中间机构（可以是中介公司或律师事务所），来代为双方办理产权登记手续，这样，一方想恶意阻止产权登记，就变得比较困难了。

　　4、设置提前登记的条款。当事人若在合同中约定，房屋购入满2年后再行办理产权登记、缴纳税费手续；同时，也应当设置一个条款：约定一方当事人在愿意承担营业税的前提下，可以提出立即办理产权登记手续，另一方应当予以配合。这就给买卖双方的履约增加了灵活性，一旦发生特殊情况，当事人可以选择立即产权登记，放弃规避营业税的目的，而不用苦苦等到二年期满。

　　当然，上述手段只能减少或降低风险，并不能完全杜绝规避营业税带来的后遗症，建议买卖双方谨慎选择，不要因为小利而给自己带来不必要的大麻烦。

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