“15点”指出： 2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

“6套拳”难打易闪

相比以往的“7部委”政策，“15点”的“6套组合拳”似乎量化了许多指标，处罚的力度也有所加大，应该有很强的打压房价的作用。但是市场观察者中也有很多持犹疑态度的，觉得这些拳法要打好难度颇大且容易被利益集团所闪避。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，新出台政策的效果要看地方政府的执行情况。开发商很容易用一些手段来逃避调控。

纵观这“6套拳”其实每套都存在着巨大的破绽，让记者一一举例分析。

首先，打击囤地是上次调控就提出过要严格执行的，但当时就有开发商公开表示这是无法执行的政策，事实也证明了这一点。一年来，从未听说过有哪块地因为没有在限期内开工而被收回，此次即使有了明确的开工指标，记者认为仍然是无法执行的。因为具体开工时间和工程进度都是在地方政府的监督下执行，中央政府不可能派人在每个工地上观察监督的。

第二，营业税从2年期限转为5年期限，本来就不是明智的做法。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，5.5%的税率是无关痛痒的，而由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率效果不一定显著，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大，应该征收交易所得税，同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，也有必要对内资、外资区别征税。实际上，“所得税”也是从上轮调控就出台的东西，在北京收了一个月，只收到了可怜的40万元就告中止，这样的执法力度全世界都很罕见。

第三，贷款成数从2成提高到3成，力度不大且同样容易规避。原先市场曾传闻央行将房贷首付比例提高到5成，着实让房产商出了一身汗，不过如果仅仅是3成的话，力度明显偏小。再以调控成果显著的上海为例，去年开始就实行了贷款首付比例增加的措施，但是从去年年底开始，各商业银行开始执行“给优质客户优惠”的政策，而什么是“优质客户”还不是银行自己当裁判，这个办法，相信全国的商业银行都会认真学习。

第四，90平方米的房子要占到70%比例。老百姓买不起房的根源是什么？不是房子大，是单价太高！即使像上海北京这样的现代化程度极高的城市也是有大量存量的小户型的房子的，问题是像上海中环内的老公房单价也要10000元/平方米了，买它75平方也能要工薪族的好看了。假设未来城市里都是89平方米的房子，炒房囤房的都转而投资这块了，单价到了2万元/平方米，老百姓一样买不起，而那些上有老下有小住一起的人，想买套3房的100平方米出头的房子要求并不算高，却变得更难实现了。

第五，控制大拆大迁，没有看到数字化的规模，只说“原则上不超过2005年”，“原则上”的事情，有多少人把它当回事？

最后，发展廉租房、二手房交易和租赁。这是老得不能再老的老生常谈了，各地政府在上轮调控初期也是争相恐后你追我赶地报了一阵子数据，但是最后结果普遍杳无音讯。倒是北京等地屡次出现经济适用房住大款、出租牟利的新闻。

综上所述，本次“国六条九部委15点”在执行方面还有很长的路要走有很难的关要闯。接下来，我们一起来看看上轮的“国八条七部委”是如何一步步走向尴尬，一起来找寻一下“15点”要获得成功的要素。

前车之鉴：不能有政策底

“国八条”是这样8条：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

“目前内地房地产市场的种种现象，不仅表明了2005年以来的房地产市场宏观调控失败，也表明以往政府房地产宏观调控考虑不周。最初希望四平八稳、面面俱全，但实际上宏观的安排考虑不周，却为房地产开发商利用制度的缺陷大牟其利创造了条件，要不然，怎么房地产市场的秩序与资讯会如此混乱；要不然，怎么政府稳定房价的政策目标成了一句空话，全国各地的房价会轰然飙升？”著名经济学家、力主调控房产的易宪容在他的博客上这样写到。

易宪容说：“2005年的房地产宏观调控，实际上是以某部门为主导，并且在偏听偏信的基础上看待当时的房地产市场。特别是当“国八条”落实下去时，检查组到各省去查看政策落实的情况，实际上都是做表面文章，使政府又错过一次调控市场之机会。”

“失败的原因是复杂的，其中包括政策难以下达执行，包括信贷增长过快，包括国际游资大规模炒作等。但一个不容忽视的原因是，宏观政策目标的模糊导致市场对房价预期出现偏差。” 北京工商大学金融学教授刘杉表示，“无论是媒体，还是房地产商，鼓吹房价不会下跌的一个重要理由就是，宏观调控的目标是抑制房价的增长幅度，而不是抑制房价本身。　　这个观点不是媒体发明的，也不是开发商编造的，而是主管部门不断透露出的政策信息。除了政策宣示，调控手段的使用也表现出调控目标的模糊不清。如，一方面强调要抑制房价增幅，另一方面同时控制土地供给，其结果就是让市场产生土地供给不足的误解。又如，一方面表明要打击房地产投机行为，另一方面却对银行信贷不加约束，同时也对国际资本进入房地产市场放任自流。流动性泛滥的结果也自然是推高资产市场的价格。”

“2005年房地产宏观经济调控为什么不能够达到所预期目标？特别今年以来，两年来的房地产宏观调控为什么又死灰复燃？我想最大的问题，就是以往的宏观调控没有以市场法则为依归，表面上是宏观调控，实际上是政府的微观干预，是不使用宏观调控工具的宏观调控。如果说，宏观调控连最基本的工具都没有使用，那么其效果如何是可以想像的。”易宪容告诉记者。

易宪容认为，要让本次宏观调控不再重蹈覆辙，必须使用长期性的宏观性的手段，他分析说：“那么控制经济总量有什么工具？一般来说，有利率政策、汇率政策、财政政策及税收政策等，除此之外，不会有更多工具。美国从2004年6月开始可以升息16次，中国则一年期存款利率仅升一次，金融机构贷款仅升息两次。在这样的情况下，内地央行升息的效果自然也就起不到作用了。要调控好内地房地产市场，就得从短期、中期、长期不同的层次上来出台相应的政策与法规，这样才能让市场进入健康发展之轨道。”

“其次，应严格银行财经纪律，因为这次房地产价格疯涨，内地银行起到推波助澜的作用。相应的监管机构就得全面检查目前内地银行的房地产业信贷业务，对于那些敢于违法乱纪者严惩不怠。试想，一个人贷款6亿多元，购房110套，相关的银行行长在做什么，为什么中国的银行做出这样离谱的事情来？”他表示，“另外，应征收住房交易所得税、住房空置税、住房持有税。”

刘杉则认为：“应该明确房产价格没有‘政策底’。对房地产市场的调控目标应该分为短期目标和中长期目标。短期目标是抑制市场投机行为，避免房地产投资过热。而中长期目标则是使房价回归到合理水平，满足普通民众的一般性居住需求。这两个目标不仅要明确，而且要将信息准确传达给市场。如果消费者了解到国家存在可以满足个人住房需求的中长期政策，则会避免盲目跟风炒作，制定合理的个人购房计划。对于抑制投机的短期目标来说，为了避免市场波动，减少金融风险，可以采用稳妥的政策，如提高房贷首付、提高贷款利率、提高住房交易税等。而为了实现中长期目标，则应该改革住房政策，增加市场供给。”

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