2005 版《上海市商品房预售合同示范文本》解读

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2005 版《上海市商品房预售合同示范文本》解读

日期：2006年3月17日10时新闻来源：房地产时报新闻作者：陈云芳　　

　　“消费与环境”是2006年中国消费者协会本年度活动主题。“营造安全放心的消费环境，保护消费者的安全权利”，各级消保委将紧紧围绕与广大消费者吃、住、行、用等与生活密切相关的商品和服务，通过社会监督，进一步促进企业规范经营行为，保护消费者的合法权益。

　　开发商任意处分小区配套设施；房产广告承诺不能兑现；贷不出款也得买房……买房时的众多不如意或纠纷，随着《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）（以下简称“2005版合同”）的正式出台，都将得到解决。

　　遭遇贷款不能购房人有选择权

　　关键词：贷款

　　■案例：黄先生想买一套新房，在经过一番看房选房后，决定购买一套期房，并与开发商签订了旧版的《上海市商品房预售合同》。双方约定该套房屋的总房价为98万元，黄先生须在合同签订后10日内，以现金方式支付购房首付款48万元，其余50万元由开发商帮助办理银行贷款。

　　合同签订后，黄先生就将贷款所需的全部材料交给了开发商去办理贷款。可过不多久，开发商便通知黄先生由于其已购买过两套住房，所以贷不出款，并要求黄先生用现金补足剩余房款，或者退房并赔偿违约金。黄先生非常生气，因为当时自己已告诉过售楼人员这些情况，但他们表示一定可以贷得出钱的，贷不出他们负责。

　　虽然黄先生手头刚好还有一笔钱，最后也履行了付款的义务，可他还是很后悔当初没有把售楼人员的承诺写到合同里。

　　■律师提醒：上海申房律师事务所的孙洪林律师：旧版商品房预售合同仅在附件一中，对付款的时间、方式和具体的数额只有极为简单的列明，又由于规定得过于简单，易产生纠纷。

　　2005版合同在第三部分第五条中明确了付款的方式。首先，作为签订合同的双方可以自行选择贷款银行。其次，对贷款不能的违约责任约定得更为详细，若是因为开发商的过错导致购房人未能获得银行贷款的，处于“弱势”的购房人有自由选择处理方式的权利。最后，在2005版合同中还赋予购房人在不可归责于双方原因的贷款不能情况下的单方面解除合同的权利。

　　链接

　　●《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版）第三部分第五条付款因乙方（购房人）的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方（开发商）同意乙方在日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第七条约定的违约责任。

　　因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可选择以下第种方式（略）。

　　因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。

　　处置配套设施全体业主说了算

　　关键词：配套设施

　　■案例：如果有人擅自处分你的东西，你会怎么样？讲理，大不了上法院告他去，理在我这儿准赢！可事实说明———那可不一定！本市A小区的朱先生等8位业主，因开发商擅自将小区内的配套设施提供给其他小区居民使用，而将该小区的开发商A公司告上法庭，却被终审判决败诉。

　　2000年至2001年间，朱先生等8名业主陆续取得房地产权证并入住A小区后，发现该小区与相邻的由B公司开发的B小区之间的围墙被先后拆除，A小区内的通道成了两个小区的公用路，小区内的垃圾房、路灯、大门等配套设施也被B小区居民无偿使用。原来，A小区和B小区在建造时有些事项不符合规定，于是两个小区所在地的区计划委员会、规划局召集A公司和B公司进行协商，并达成了由B公司对建房时多占用的A公司土地作经济补偿，且双方共同享用公建配套设施、分摊使用费用的协议。

　　对此协议，朱先生等业主并不认可。他们认为，A小区本是一个独立的封闭小区，小区内的全部公用配套设施的面积已经分摊到了A小区每个业主身上，相关费用也已包含在购房的总房价中，小区业主对这些设施应享有独用的权利。现在A公司擅自对这些配套设施进行处分，允许B小区的居民使用，而收到的费用却进了物业公司的腰包，侵害到A小区全体业主的共同利益。

　　另外，朱先生等业主还认为，两个小区之间没有了围墙后人员混杂，影响了A小区全体业主的正常生活，增加了安全隐患。于是，朱先生等8名业主才将A公司诉至法院，要求确认A小区内的配套设施仅归A小区业主所有并使用，结果却并未获得法院支持。原因就在于朱先生等业主与A公司签订的旧版商品房预售合同中没有对物业管理区域的配套设施归小区业主所有作出约定，所以朱先生等业主的诉请没有事实及法律上的依据，法院不予支持。

　　■律师提醒：上海申房律师事务所孙洪林律师：有相当部分的业主并不清楚小区配套设施的所有权应归属于全体小区业主，所以当开发商或者物业公司任意处分这些配套设施牟利的时候，也不知道自己的合法利益正在受到侵害。再加上旧版商品房预售合同中并没有在条款中对这些事项作提示，所以才导致了类似纠纷的发生。

　　2005版合同的一大亮点是在合同的第三部分第3点中将此类情况单列，起到提醒作用，让购房人对自己的这部分权力一目了然，享有了知情权。同时，2005版合同的这个亮点不仅是将《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关内容落到了实处，更是对购房人利益的积极保护。

　　链接

　　●《物业管理条例》第二十七条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　●《上海市住宅物业管理规定》第二十条：物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　广告写进合同维权才能有保障

　　关键词：广告

　　■案例：广告宣传是房地产开发商在营销楼盘时采用的最主要的手段之一，宣传资料中精美的效果图和极富感染力的介绍牢牢抓住了购房人的视线，成为购房人选择该商品房的重要因素。

　　陈先生是一名被售楼宣传资料中的内容“征服”的购房人。在宣传资料中，该开发商对此纯住宅小区的重要公共设施“建筑面积1000平方米的会所”作了重点的说明，并配有“会所大厅效果图”、“健康顾问室效果图”及其他图片，给人以具体直观的视觉冲击和心理认同，最终促成陈先生同意以合同约定的价格购买房屋。

　　陈先生入住后，看到的情况却与广告大相径庭。实际用作会所的房屋根本不到1000平方米，而其余允诺作为会所的房屋均已被开发商改作商铺进行销售，致使业主没法享受合同所承诺的休闲健身场所。

　　小区业主委员会成立后，针对此情况与开发商多次协商，可开发商却置之不理。无奈之下，业主采用了司法途径。但法院认为，开发商将会所进行出售及开设经营场所，系对其所有权的一种合法处分，且出售会所后开设的咖啡吧等仍然属于向业主提供商业、娱乐等配套服务的场所。另外，该小区业主提起诉讼时，仅提供了4份业主与开发商之间对会所做出补充约定的合同，难以代表小区全体业主的利益，故不支持业主们的诉请。

　　■律师提醒：上海申房律师事务所的孙洪林律师：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中，分别对广告内容的定性和会所运营做出了规定。然而在实际操作中，作为“弱势”一方的购房人不可能详熟法律及法规，对有关广告宣传、会所运营等内容在合同中即使与开发商有约定，也可能因约定不够具体而丧失胜诉的可能性。

　　2005版合同中的又一个亮点即在此闪现了出来：合同的第六部分关于广告的约定，以及合同的附件七有关会所的所有权和经营服务的约定，都使购房人在签约时对此两项内容引起足够重视，遏制了虚假广告的滋生和蔓延，将业主的权益提升到一定的高度。

　　链接

　　●最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的……即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　●上海市房屋土地资源管理局《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》规定：开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。

　　编后

　　《上海市商品房预售合同示范文本》（2005版），把购房人在买房时容易忽视的、容易产生纠纷的问题都用条款的形式一一列明，但其所能起到的也仅仅是一个提示的作用，能否真正规避风险、避免纠纷产生，关键还在于开发商的“诚信”和购房人自身的“谨慎”。

　　合同作为当事人意思的真实表示，一经签定即对双方具有约束力。诚信、谨慎地签约、履约才是双方合法权益最好的“保护伞”。

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