新版房屋租赁合同八大要点值得关注(下)

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新版房屋租赁合同八大要点值得关注(下)

日期：2006年3月6日10时新闻来源：房地产时报新闻作者：　　

　　五、关于合同约定终止。

　　征求稿保留了房屋因公共利益需要而被征用作为终止合同的条件的内容；删去了现行版本中将房屋因城市建设需要被依法征用作为合同终止的条件的内容。这主要是为了配合未来物权法中除了因公共利益需要，不允许征用公民、企业或者有关组织的财产的精神。同时，征求稿增加规定了房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围作为终止合同的条件之一。这是为了应对现代城市建设中因依法拆迁可能导致大量的租赁合同不能履行的情形的发生。应该说这种修改还是有必要的。另外，征求稿将合同终止条件中有关“房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋”的内容修改为“房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失”。这一方面可防止当事人一方为了终止合同而故意使房屋毁损灭失，另一方面也为追究毁约一方的责任进行铺垫。应该说其出发点是好的。但是实际上合同终止并不影响追究当事人的责任，若房屋已经毁损灭失还不允许合同终止，可能会给非违约的一方造成新的损失，因此此修改效果如何，还有待实践来检验。

　　　六、关于违约责任。

　　现行版本在第一款规定：“该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起＿＿＿＿日内修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金或变更有关租金条款。”征求意见稿将其修改为“该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的＿＿＿＿日内进行修复、逾期不修复的，乙方可以减少租金或变更有关租金条款。”此一修改将甲方义务变更为乙方权利，将选择权赋予了乙方，似乎更有利于乙方。但是从法律的角度看，甲方义务当然是乙方权利，此种修改仅有强调权利的意义，实际效果并无太大变化。另外，现行版本中规定：“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”征求稿将其修改为“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的＿＿＿＿倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”此一修改增加了违约金条款，给当事人多了一种选择，也在一定程度上避免了日后发生纠纷时双方在损失证明方面的一些麻烦，这还是有积极意义的。

　　七、关于争议解决的方式。

　　现行版本是放在“其他条款”中规定的，征求稿将其拿出来独立规定为争议解决条款。并将现行版本中当事人可以选择的“提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁”；修改为“提交上海仲裁委员会仲裁”。此一修改有一定的积极意义。因为根据合同法的规定，争议解决条款本来就应当是独立的条款。就关于仲裁委员会的选择来看，上海的租赁合同基本上都是在上海仲裁，因此合同直接将选择上海仲裁委员会作为选择之一，省去了当事人填写的麻烦。但是这一修改也可能会限制当事人的选择权，例如在涉外房屋租赁合同中，当事人可能更信任中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁，如果不修改，当事人就可以进行相应的选择，修改后反而失去了选择权，或者只能在补充条款中再行约定，反而更费笔墨。

　　八、在其他条款中。

　　征求意见稿关于备案问题的规定比现行版本的规定更加清楚，责任也更加明确。另外，现行版本规定：“甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。”征求稿将其修改为：“甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定追究对方的违约责任。”修改后的内容在表述上更加规范。(文/段厚省)

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