上海市房地产抵押办法

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上海市房地产抵押办法

日期：2006年6月17日10时新闻来源：本站新闻作者：　　

　　作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受遗赠人应当承担与所继承或受遗赠的抵押财产实际价值相应的抵押担保义务。

　　第三十二条（抵押物灭失或者毁损的补救）
　　除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的抵押人应当立即通知抵押权人，并采取有交措施防止损失扩大。
　　因抵押人过错而导致抵押物灭失或者毁损的不能或者不足经作为其履行债务的担保时，抵押人应当重新提供或增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。

　　第三十三条（赔偿金和补偿金）
　　非抵押人过错造成押物灭失、毁损或者依法列入拆迁范围所获得的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。

　　第五章　抵押合同的变更、解除和终止

　　第三十四条（抵押合同变更）
　　已设定抵押权的房地产补改建或者依法列入拆迁范围，以交换产权方式补偿的由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。
　　抵押人本办法第三十二条款条二款规定重新提供或增加抵押物的应当相应变更抵押合同。
　　除本条第一款、第二款规定外，变更抵押合同必须经当事人协商一致。变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。

　　第三十五条（抵押合同解除）
　　国国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押物所担保的债务的抵押合同解除。
　　除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订抵押解除合同。

　　第三十六条（抵押合同终止）
　　抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的抵押合同终止。

　　第六章　抵押登记

　　第三十七条（抵押登记效力）
　　房地产抵押关系设定后，必须向房地产登记机关办理抵押登记。未经登记房地产抵押关系不得对抗第三人。

　　第三十八条（抵押登记的机构和时间）
　　房地产抵押当事人应当在下列规定时间内，按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理抵押登记：
　　（一）在境内签订抵押合同的，为合同生效之日起三十日内；
　　（二）在港、澳台地区或国外签订抵押合同的，为合同生效之日起六十日内。
　　以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房屋所在权之日起三十日内，重新办理抵押登记。

　　第三十九条（抵押登记需提交的材料）
　　办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必须持抵押合同、身份证，填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交下列材料：
　　（一）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和国有土地使用证；
　　（二）以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证和土地使用权证；
　　（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同和土地使用权证件，房屋在抵押期间竣工，重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料。
　　（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的、提交依法生效的建筑工程承包合同和土地使用权证件，房屋在抵押竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料。
　　抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还必须提交委托书和代理人身份证件。

　　第四十条（抵押变更登记）
　　抵押合同发生变更的，抵押当事人应当抵押变更合同生效之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更。

　　第四十一条（抵押注销登记）
　　抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终止之日起至三十日内，向原抵押登记机关办理注销登记。

　　第四十二条（登记证明的出具）
　　房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。

　　第四十三条（登记费用）
　　办理抵押登记。抵押变更登记、抵押注销登记、抵押当事人应当向登记机关支付登记费用。

　　第四十四条（登记材料的查阅）
　　抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查阅。查阅人应当支付查阅费用。

　　第七章　抵押物的处分

　　第四十五条（处分的条件）
　　有下列情况之一抵押权人有权要求处分抵押物：
　　（一）债务人未依约属行到期债务的；
　　（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务的；
　　（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
　　（四）抵押人被宣告解散或破产的；
　　（五）抵押人违反第三十条规定擅自处分抵押物的；
　　（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生减资、分立等情况而影响或者可能影响抵押合同履行的。
　　（七）抵押合同约定的其他情况。
　　
　　第四十六条（处分的方式）
　　有本办法第四十五条规定情况之一的。抵押当事人可经协商以下列方式处分抵押物：
　　（一）作价转让；
　　（二）拍卖。
　　抵押当事人无法达成作价转上抵押物协议时，以拍卖方式处分抵押物。

　　第四十七条（处分前的通知）
　　抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人；抵押物为共有或者已出租的房地产的，还应当同时书面通知共有人或承租人。

　　第四十八条（优先购买权）
　　按本办法处分抵押物时，下列法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押物的除外：
　　（一）已出租的抵押物的承租人；
　　（二）按份共有抵押物的其他共有人；
　　（三）与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产的共有人。
　　以拍卖方式处分抵押物前，抵押权人应当书面通知款所列享有优先购买权的相关人。

　　第四十九条（优先受偿权）
设定两个以上抵押的房地产处分时，优先受偿权按下列顺序确定：
　　（一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理抵押登记者；
　　（二）均在规定期内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在管省为优先；
　　（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关管理登记的时间在管省为优先。处分设定抵押权房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　第五十条（处分时租赁关系的处理）
　　尚在租赁期间的抵押物处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租关系自然终止。

　　第五十一条（处分抵押物进划拨土地使用权收益处理）
　　设定抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优受偿。

　　第五十二条（破产后抵押权）
　　抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。但处分抵押物所得的金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破产财产。

　　第五十二条（拍卖的中止）
　　抵押人破产后，其破产前已设定抵押权房地产不属破产财产。但处分抵押物所得的金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破产财产。

　　第五十三条（拍卖的中止）
　　抵押当事人选择拍卖方式处分抵押物的，在拍卖程序开始前有下列情形之一，可以中止拍卖：
　　（一）被拍卖抵押物有权属争议的；
　　（二）抵押权有要求中止拍卖的；
　　（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行债务和证明，申请中止拍卖的；
　　（四）应当中止拍卖的其他情况。

　　第五十四条（处分方式的规定）
　　抵押当事人选择拍卖方式分抵押物的，按本市房屋拍卖的有关规定办理。
　　抵押当事人选择作价转让方式处分抵押物的，按本市房地产交易管理的有关规定办理。

　　第五十五条（处分所得金额的分配）
　　处分抵押物所得金额，依下列顺序和原则分配：
　　（一）支付处分抵押物所需费用；
　　（二）扣缴抵押物处分后应缴税费；
　　（三）履行债务和违约金；
　　（四）剩余金额交还抵押人。
　　处分抵押物所得的金额不足发行债务和违约金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

　　第五十六条（划拨土地使用权的转移）
　　处分划拨土地使用权块地上设定抵押的房屋期权时，应同时转移相应的划拨土地使用权。

　　第八章　法律责任

　　第五十七条（违约责任）
　　抵押合同生效生，抵押当事人应当履行合同；任何一方履行或完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿加一方由此遭受的经济损失。因抵押当事人过错致使抵押合同能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。

　　第五十八条（对第三人损失的赔偿）
　　抵押人擅自出租、出借、转移、出售、交换、增与或者其他方式处理或处分抵押物造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

　　第五十九条（隐瞒抵押物状况的责任）
　　抵押物隐瞒抵押物查封、扣押或者已抵押、已出租等情况造成他人损失的，由抵押物人予以赔偿。

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