由于投资者对亚太区房地产市场的兴趣与日俱增，国际房地产顾问公司戴德梁行分析数个区内主要市场的房地产资金动向，出版了首份亚太区投资物业市场报告。 房地产市场规模 戴德梁行研究表明，亚太区抽样研究的八个国家或地区 的商业房地产总存量约值48,000亿美元，而其中可投资物业总值达21,000亿美元。 二零零四年底，亚太区已投资物业总值为15,000亿美元，表示亚太区的自住比例约为68%。其中，以日本、澳洲、中国香港及新加坡的自住比例较低，而台湾、马来西亚、泰国和中国内地的则较高。日本是最大的投资市场，占亚太区整体投资市场的比例逾50%。日本的可投资物业总值最高，约在11,000亿美元左右，占亚太区全部可投资物业总值的53%。中国内地 位居第二(4,686亿美元 )，澳洲排名第三(1,682亿美元)。
图表1：二零零四年底亚太区商业房产存量 二零零四年房地产市场交易活动 在迅猛的经济发展以及低利率的刺激下，二零零四年的投资市场非常活跃，多地市场都有销售额及销货量的上升。二零零四年亚太区商业房地产市场(不包括日本)的交易额约为210亿美元，约有85%及15%的交易分别由本地及海外投资者促成。 整栋写字楼交易在市场上也非常活跃，其中有部份的售价更创下历年新高，例如中国香港电讯盈科有限公司(PCCW)在第四季度的交易额高达3.6亿美元，新加坡SinTec City在第三季度亦以12亿美元出售，显示了投资者对长期租金的信心。同时，对于房地产业的投资也是日趋多元化，期间几乎所有物业类别均有大额成交的个案。 二零零四年，澳洲的投资交易额达66亿美元，中国香港以64亿美元紧随其后，位居第三的是新加坡(48亿美元)。这三地的投资交易总额占亚太区抽样研究的七个地区交易总额的85%。 究其原因，部分是因为这些市场都具备极高的透明度，而澳洲更有着发展良好的房地产投资信托基金(LPT)以及强大的机构投资者支持，堪称亚太区操作透明度最高的市场。反观中国内地、泰国、马来西亚以及台湾，由于缺乏合适的物业，市场透明度较低，投资渠道欠缺多样化，以致市场交易额亦相对较低。 报告显示写字楼为最受投资者欢迎的物业类型 (占总投资额的29%)；商铺排名第二 (22%)，工业物业位居第三(10%)。根据戴德梁行首次对亚太区投资者所进行的调查，这状况在短期及中期内将维持不变。 二零零四年亚太区所有投资项目的资金主要来自澳洲、新加坡以及中国香港，部分是由于这三地的市场交投均非常畅旺。此外，它们在跨区域投资方面亦非常活跃。很多新加坡房地产公司，新加坡房地产投资信托基金(REITs)，澳洲的机构投资者以及中国香港的发展商在其它亚洲市场亦非常活跃，尤其是在中国内地市场。美国投资者，包括一些机会基金以及投资银行同样也积极在亚太区市场物色投资机会。 房地产资本市场 二零零四年，亚太区八个地区的私人未偿还贷款总额为6,730亿美元，占整个地区已投资物业总值的40%。 在这八个地区中，以日本、澳洲、中国香港和新加坡的个人贷款市场发展得最为完善。日本的私人未偿还贷款总额最高，达到4,440亿美元。而中国内地、澳洲、马来西亚、泰国和台湾则紧次其后，均不到100亿美元，主要由于这些地区的商业房地产市场规模较小，发展亦尚未成熟。 私人贷款在二零零三至零四年间增长了730亿美元(增长率为10%)，当中以日本、中国内地以及澳洲市场的增长最为显著。在日本，低利率以及活跃的房地产投资市场是导致私人贷款大幅上升的主因；至于中国内地，由于宽松的政策(包括对房地产业的低贷款利率及宽松的贷款条件)，加上快速发展的商业房地产市场，令私人贷款在过去二十年迅速增长。尽管中国内地政府在去年进行了相关的政策调控，私人未偿还贷款总额仍然保持稳定增长，预计未来几年只会有小幅下调。 二零零四年底，亚太区商业房地产业的公共未偿还贷款总额为780亿美元，而CMBS(商业按揭抵押债券)则占其中的48%，房地产公司发行债券占52%。 澳洲的金融市场有着良好的架构。二零零四年未偿还的CMBS总值70亿美元，较去年增加10亿美元。过去当地的CMBS市场由上市物业信托基金(LPT)主导，预料这趋势将会持续。 近年来，由于得到日本REITs以及一些私人投资基金的支持，日本的房地产市场有较大的资金流入。未偿还的CMBS总额从二零零三年的219亿美元增加至二零零四年的317亿美元。其中写字楼买卖在日本房地产投资信托中占有主要地位。 中国香港自二零零零年起已没有发行CMBS。近年来银行调低收费以及借贷利率均促使投资者透过银行贷款来筹集资金。中国内地和泰国也没有发行过CMBS，主要因为两国的房地产市场上缺乏完善的融资工具。 二零零四年底，公众控股为670亿美元，而其中大部分由地产公司、REITs或上市不动产信托基金掌控。 在亚太区，私有资产总值为7,050亿美元，而机构投资者持有的商用物业资产总值约1,730亿美元。以地域来分析，澳洲和日本占整体退休金和保险公司资金逾90%。 自从日本、澳洲、新加坡、中国香港、韩国、台湾、马来西亚及泰国等地区的政府推出了REITs的运作架构后，刺激亚洲的房地产投资信托基金市场迅速发展。目前，亚洲房地产投资信托基金持有的资产总值约为250亿美元；全球房地产投资信托基金在二零零四年的总值已达4,250亿美元，而亚太区则占其中的15%。 自二零零三年起，另有1,790亿美元的资金流入亚太区，其中大部分来自私人资金，特别是商业银行贷款。相对而言，公共资金仅占该年整个房地产资金市场总额的18%.
图表2：二零零四年底亚太区商业房地产资本市场 市场展望 展望未来，假设市场状况不变，戴德梁行研究预测二零零五年亚太区房地产市场的资金流会较上一年增加，反映投资者对房地产业持续看好。虽然跨区域交易在二零零四年的总交易活动只占很小的比例，但是很多机构及私人地产发展商及投资者等将增加区域买卖。研究结果亦表明，近40%的业内人士正寻求各种方式在二零零六年至零七年间增加跨区域的房地产交易。 未来十二个月内，房产投资资金将主要来自新加坡、中国香港、澳洲、美国和德国。至于最受投资者欢迎的地区则为中国内地，其后是澳洲、中国香港、日本和韩国。房地产投资信托基金，作为区域内较新的投资方式，将在政府引导和税率优惠的刺激下有着更大的发展空间。 戴德梁行执行董事张国正表示：“由于有更多的投资者希望增加其在房地产的投资，投资者对亚太商业房地产市场的需求在二零零五年将保持强势的增长。而本行研究得出的结果，有40%的投资者期望在二零零六至零七年间增加跨区域交易活动，同样支持这个预测。中国内地、澳洲、日本、韩国和中国香港分别为五个投资热点。尽管中国内地推出了严苛的政策，预料私人贷款需求仍会保持强劲。CMBS、REITs和LPT市场在二零零五至零六年间也会有一定的增长。” “由于各个国家或地区的市场环境及管理架构不同， REITs在亚太区市场的发展也有不尽相同。如一个国家或地区的经济活跃，投资者对各类房地产投资工具都有着强烈的需求，那该国家或地区的REITs市场将有较大的发展空间。当发展商和投资者对REITs愈来愈熟悉，并倾向把资金投入以回报率为主导的市场，REITs的吸引力亦会随之而增。然而，要使亚太区的REITs市场，一如美国及澳洲两地般，成为房地产市场的主导，则仍需一段时间。”
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