上海“双增双减”助推写字楼上扬

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上海“双增双减”助推写字楼上扬

日期：2006年4月7日15时新闻来源：21世纪经济报新闻作者：　　

3月28日，《上海市北外滩滨江地区城市设计》(以下简称北外滩设计方案)终获上海市规划局批复同意，北外滩滨江地区11个大型开发项目最终敲定规划设计。
　　3月31日，上海市规划局有关人士向本报记者证实，“双增双减”实际上一直在严格执行，今后上海新增的高层建筑会越来越少。
　　北外滩设计方案可以说是对“双增双减”的一个延续，根据2003年11月13日，市人大常委会表决通过的《关于修改<上海市城市规划条例>的决定》，“增加公共绿地、公共活动空间，降低建筑容量，控制高层建筑”(即“双增双减”)以法规的形式写入了修改后的规划条例，并于同年12月1日起实施。
　　
　　此消彼长
　　北外滩设计方案涉及范围为黄浦江以北、东大名路以南、外白渡桥以东、秦皇岛路以西区域及东大名路北侧地块，总面积约为65公顷，岸线长度约为3公里。
　　“事实上，从去年年中开始，曾经引起广泛关注的‘双增双减’虽一度不曾在媒体被提起，但该政策一直在严格执行。”上述人士强调，在这一限制市中心区域过度“长高长胖”的政策下，“高楼”(高容积率、高层建筑)的新增量已经出现递减的趋势。
　　2005年9月的某次政府新闻发布会上，上海市规划管理局副局长汤志平透露，通过对方案进行优化调整，至2004年底，已有186个项目通过初步设计或核发建设工程规划许可证，占超容量项目的57%。总建筑量减少404.3万平方米，约占已批建筑总量的16.8%。其中降幅20%以上的约占项目总量的31%，降幅10%-20%的约占项目总量的24%，降幅10%以下的约占项目总量的45%。
　　此后，“由于这项政策涉及到动拆迁等敏感话题，有关部门对外宣传比较慎重。”上述规划局人士坦言。
　　另据市规划局一位总工程师透露，遭遇“双增双减”、需要更改规划的项目，大部分已经处理，只剩下少数待处理，而目前在建及将建的“高楼”绝大部分是以前批准的规划。
　　另外一个敏感问题，在把“双增双减”写入法规并付诸实施的同时，一个不能否认的事实是，因个别区域重点发展的需要，像陆家嘴等个别区域仍然不断有新的摩天大楼拔地而起，该政策也面临着调整的压力。
　　3月21日，浦东陆家嘴地区正在建设中的101层顶级综合大厦———上海环球金融中心已建到31层，项目计划在2008年初竣工。而在整个陆家嘴地区，除了金茂大厦等已经建成的诸多高楼，上海环球金融中心有限公司董事长森浩生也在这天印证了“陆家嘴将建继金茂、环球金融中心后的第三座大厦”的说法。
　　以陆家嘴为代表的上海部分区域，写字楼不断“长”高，这似乎与“双增双减”不符。事实上，这正是“双增双减”政策调整的表现。
　　上述规划局总工还透露，在“双增双减”实施初期，采取每个区域均进行控制的方式，而目前已逐渐转为“整体总量控制，不同区域有增有减”，“像陆家嘴等重点发展的区域，高层建筑肯定还会建，在控制总量的前提下，其他区域相应会减少”。
　　一个趋势是，在调整后的“双增双减”调控下，上海不同区域的“高楼”将出现此消彼长的态势。
　　目前，陆家嘴、淮海路、南京西路等“高楼”集中的区域，由于相关配套易形成规模，商务氛围更易聚集，物业升值明显，而这些区域也成为研究机构高档物业调查取样的主要来源。
　　近来外资收购的“新茂大厦”，“世界贸易大厦”，“百腾大厦”，“永新广场”和华人置业收购“百富勤广场”等，无一例外位于商务中心区域，就是很好的说明。
　　从某种意义而言，上海“双增双减”的执行，恰恰助推现有“高楼”实现了“物以稀为贵”。同时，随着这一政策的长期作用，现有及获批将建的“高楼”升值前景被看好。
　　
　　各路资本争食“高楼”
　　日前，小陆家嘴金融开发区内的合生国际大厦项目，传出海外基金欲以整幢购买方式持有的消息，该项目毗邻香格里拉酒店和花旗银行大厦，估计价格超过20亿元。同样传出被海外基金看中消息的还有明天广场、汤臣一品等。
　　几乎无一例外，受资本青睐的高档物业都是“高楼”。尽管不能直接证明高档物业与“高楼”之间的必然联系，但可以肯定，在上海，两者的关系相当紧密。
　　“以上海目前的地价，要在市中心优势地段低价获得土地，几乎不可能。而一旦开发企业以高价甚至天价获得市中心地块，为了充分实现地块价值、收回投资，提高容积率、增加建筑总面积作为实现投资的载体，就成为必然的选择，物业高度自然会往上走。”高力国际助理董事郑宗杰分析，同样，在非优势区域的土地，由于地价相对较低加上没有足够的市场需求，开发企业一般没有必要也不可能开发高档物业。
　　日前，仲量联行最新发布的全球房地产资本报告指出，2005年尽管欧洲市场的交易额占据跨境投资总交易额的2/3以上，但亚太市场的跨境投资增幅最大，达56%，交易额接近200亿美元，而中国正成为跨地区资本流动的热点，并且日益受到欢迎。2005年中国市场外资买入总金额达23亿美元，卖出金额则微不足道。
　　尽管目前为止，外资大举收购沪上物业的个案尚未浮出水面，但2006年一直被业内认为是外资“潮涌期”。“双增双减”控制下的上海高档物业市场的增值预期，让资本大胆砸下巨资。
　　据权威部门统计，至2002年底，上海已建成的高层建筑达4916幢，其中18层以上的高层建筑达到2800多幢。而资本垂青的物业几乎都在这些高楼中。在“双增双减”这把无形利剑背后，上演着各路资本对有限“高楼”物业的争食大战。

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