■物业管理纠纷大多源自购房时

    物业管理纠纷多，是近年来楼市的一个热门话题。很多纠纷看似发生在入住阶段和入住以后，其实是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。很多业主和开发企业认为物业管理是入住后的事，应该在入住后再协商。但由于前期物业管理的委托权由开发商行使，同时物业管理服务又有其公共性，单个业主事实上不可能在入住时就公共性的物业管理服务与物业管理企业进行协商。

    因此，很多业主认为自己是在入住时被动接受了开发商和物业管理企业提出的物业管理条款，业主没有主动选择的权利。同时由于买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的低收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。此外，由于入住时的实际情况可能与销售人员口头承诺或广告上标明的不一致，买房时销售员和印发的广告上说的物业管理费可能是每月每平方米1元，物业管理公司是某名牌企业，但入住时物业管理收费标准变了，物业管理也换成了一家名不见经传的小企业。对于共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任不清晰，停车场和会所的使用收费问题，往往也是纠纷的起端。

    ■公约，避免和解决纠纷的关键

    物业管理公约是由房地产开发商、购房人、物业管理企业三方签订的关于房屋售后各方权利义务的契约。一经签订，对签约各方具有法律约束力。

    签订物业管理公约的目的就是要明确房屋售后开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生。同时，一旦纠纷发生，也可以作为解决纠纷的依据。

    ■怎样避免“公约”不公

    “公约”应兼顾开发商、买房人和物管企业三方的利益。有些买房人担心，“公约”是由开发商制订的，很难避免“公约”不公的问题。针对这种情况，国土房管局在日前颁布的文件中明确，公约的制订方是商品房的销售者——开发商，开发商可自行制订公约，也可委托律师等专业人士制订公约。但是前提是必经参照国土房管局今年7月发布的示范文本制订，包含其必备条款，内容不得与有关法规政策的强制性规定相冲突。同时，必须将公约报送国土房管局市居住小区管理办公室核准登记。买房人需要注意的是，一定要认真阅读公约内容，以了解你所购买物业的基本情况，包括物业管理的服务标准、收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等。如有异议可以提出，实在无法解决可以改购其它物业。同时提醒购房人，在签署公约前一定要确认该公约是经过市小区办核准登记的。确认方法有两种：1、可要求开发企业提供原件和市小区办印发的公约核准通知书。公约原件上盖有市小区办公章和骑缝章。2、向市小区办查询。