业主期盼能够安居《物权法》何时为业主撑腰

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业主期盼能够安居《物权法》何时为业主撑腰

日期：2006年3月15日10时新闻来源：经济参考报新闻作者：　　

　　当前，如何更好地解决购房居民的“安居”问题，成为今年两会关注的话题之一。在此期间，本报联合多家房地产网站展开调查，征集业主们最关心的和最渴望解决的问题，希望通过各方努力，让更多业主的呼声产生回应。

　　1、《物权法》何时为我撑腰

　　建言代表：莲花小区黄伯

　　典型事件：2005年夏末，

　　“开发商背弃了对小区‘封闭、民用’的承诺”，在业主们毫不知情的情况下，北京莲花小区的开发商天鸿集团将2号楼的地下室租给了一家足疗馆。足疗馆经营规模近1000平方米，主要从事足部和全身按摩。自他们入住后，小区内的安全、环境和精神污染等一系列问题扰乱了业主们的正常生活。为了恢复小区内原先的平静生活，业主们发起了维权之战。

　　尽管足疗馆最终被业主齐心赶走了，黄伯还是很担心：暂时送走了足疗馆，不代表小区的地下室永远太平无事。《物权法》是私有财产的保护神，我们盼着《物权法》给业主们作主。

　　旁白：对于像车位、会所等处公摊面积的使用、经营收入，业主、开发商、物业管理公司到底谁说了算？业主们对私有财产的保护、自我维权的依据出自何方？已经顺利通过全国人大常委会第四次审议的《物权法（草案）》受到广大群众的高度关注，被称称之为业主的“保护伞”。

　　专家观点：《物权法》起草小组的专家们认为，虽然《物权法》已被列入今年立法计划，也应抓紧进行，不然将会引起整个民法典制订进程的停滞，因为紧随《物权法》之后的，是急需制订的《侵权法》、《人格权法》以及《民法总则》。

　　2、开发商的承诺看上去很美

　　建言代表：青春无限赵女士

　　典型案例：青春无限小区位于北京市宣武区牛街西里二区，是2003年北京房开置业股份有限公司开发的一个危改项目。由于轻信开发商的承诺，新房入住一年多，业主们仍然“不食人间烟火”，拒不办理房屋产权证、拒不开通天然气，甚至拒不铺设天然气管道……所有这些问题成了业主们挥之不去的恶梦。

　　旁白：据了解，事情的症结在于，房开公司将牛街危改项目的一部分地皮转让给了鸿运公司，而这两个公司因土地出让金的问题存在争议，因此，问题无法解决。

　　经与开发商反复交涉无效，业主们只好自发组织起来，法律成了他们维权、争取正常生活的唯一出路。此案正在法庭审理当中。

　　专家观点：代理本次法律诉讼的优仕联律师事务所杨安进认为，在业主维权过程中，站在业主对立面的并不是某个单独的开发商，而是以开发商为代表的利益集团。在当前情况下，依靠法律提起诉讼只是维权手段之一。此外，业主维权还应该充分利用媒体舆论、私下交涉、求助政府等方式进行综合性的维权。

　　3、业委会多是被迫成立

　　建言代表：兴隆家园戴大姐

　　典型案例：在北京东四环的兴隆家园小区，缘起于对物业的种种不满意和多次沟通失败后，业主们踏上了成立业委会的漫漫长路。业委会筹备组历经8个月时间，虽完成小区2/3业主授权的千人“大业”，但一波未平，一波又起，筹备业委会一直处于还差一步的窘境。

　　旁白：只有成立业委会，才能为业主们当家作主，监督好物业这个“大管家”。但临危受命的业委会，从一开始就注定了其坎坷的命运。以北京为例，现有小区有业委会的比例还不到15％，设立业委会的重重困难可想而知。同时，业委会的法律地位一直没有得到明确。

　　专家观点：舒可心认为，《物业管理条例》的最大贡献就是，业主委员会是小区的代表机构。《物权法》（草案）中首次提出，业主委员会具有当事人权利，可以起诉和应诉。

　　4、业主拒交物业费事出有因

　　建言代表：著名歌手朱明瑛

　　典型事件：著名歌手朱明瑛因拖欠物业费和水电费，

　　被北京建国物业管理有限公司告上法庭。经朝阳法院一审判决，朱明瑛被判向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元，并赔偿延期付款滞纳金1200余元。

　　歌手朱明瑛称不交物业费并非故意拖欠，而是由于建国物业公司进驻时没有征求业主意见。做为名人，她觉得有义务和责任为北京目前普遍的物业纠纷案的最终有效解决讨回公道。

　　旁白：朱明瑛物业纠纷案例之所以格外受关注，不是因为这个案例与明星有关，而是具有非常典型的意义，比如业主对物业公司的服务不满意，以拒交物业费的冷对抗方式是难以化解的，又该如何？等等。

　　专家观点：朱明瑛案件诉讼代理人之一的舒可心认为，“物业管理费，是某个业主依照业主公约的约定，向其他所有业主承诺的，支付用于全体业主共同财产管理、养护的费用”。法律并没有赋予物业公司在物业管理费的收缴纠纷上的主体地位，而是代理地位。物业公司无需把自己当成权利人，收不上来物业费，你承担收费不力的合同责任，实在不行，你还可以离开。只有这样，全体业主才能最终明白物业管理费的真正来源、用途和意义。

　　5、谁来保护维权的业主

　　建言代表：华南新城李刚

　　典型事件：2006年2月15日晚，华南新城业主（业主筹备委员会委员）李刚，在家被5个突然破门而入的歹徒一顿毒打。经过近4个小时的手术，李刚的脾脏被彻底割除，落下终身残疾。公安局调查取证时，保安部竟称没发现可疑人。小区内的摄像头，因设备故障没有存储摄像资料。

　　事发后，新城业主组织为李刚募款，现场再次被20名“便衣”破坏。

　　旁白：行凶者如此肆无忌惮，与受害人的凄楚无助形成了鲜明的对比。这种不正常的现象实际上真实地反映出当下物业管理极不规范、极不负责任的现实。

　　专家观点：一位资深房地产律师告诉记者，开发商与业主之间是对立的，物业管理公司作为第三方，应以比较客观公正的身份介入，化解双方矛盾。然而，现实的情况却是，物业管理公司成了开发商实施“售后服务”的主体。全国约有1/3的物业管理公司，从属于房地产开发企业。开发商与物业公司既为“父子兵”，我们又如何要求这些物业管理公司客观公正地化解矛盾？

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