案情简介：

王先生欲购房，其在报纸上看到某楼盘“买住房一套，坐享3年8％回报”的广告，感觉投资收益率较高，遂到现场对楼盘进行了一番了解。经查看，该住宅为期房，王先生对地段及户型设计均比较满意。于是，2004年6月王先生作为买受人和该楼盘的开发商签订了一份《商品房预售合同》，合同约定王先生购买位于该楼盘二期三室两厅住房一套， 2004年12月份竣工并交房，并且双方对房屋的价格、面积、房款支付方式、违约责任等也进行了详尽约定。在签订《商品房预售合同》的同时，王先生和开发商还签订了一份《委托租赁协议》，协议中约定开发商在三年内支付王先生固定数额的租金，以保障王先生年8%的回报率。但在此后合同的履行过程中，开发商无法兑现《委托租赁协议》中的租金数额，王先生投资回报的愿望落空。在多次交涉无果的情况下，王先生将开发商诉至法院，要求其依据《委托租赁协议》的约定支付租金，并承担违约责任。

律师分析：

王先生遭遇的情况是典型的由售后包租所引发的法律纷争。商品房售后包租是指开发商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在房屋出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。售后包租是一个曾经让人们谈之色变的房地产市场破坏分子，先前有些售后包租的购房人，以高价购买房屋却无法从开发商处兑现包租的承诺。建设部颁布并自2001 年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，2000年7月1日起实施的《上海市房屋租赁条例》也有类似规定。

从相关规定本身的层面上来讲，售后包租对于未竣工商品房来讲是绝对不允许的，对于现房来讲则无禁止性规定。由于王先生从开发商处购买的是期房，故其和开发商所签订的《委托租赁协议》因违反了相关强制性规定而必然导致协议无效。因此，王先生要求开发商支付协议约定租金并承担违约责任的诉讼请求是无法得到支持的，他和开发商的纷争只能按照无效协议的处理原则来进行解决。

律师建议：

随着近期上海楼市的日渐低迷，开发商的各种促销手段曾出不穷，纷纷打出高投资收益率的旗号，吸引众多普通市民参与投资购买房产。作为促销手段之一的售后包租出现于上个世纪九十年代，由香港传入内地。作为一个风险性较大的新生事物，售后包租实际上存在两个层面的法律关系：一层是买卖合同关系，另一层是租赁合同关系。在目前的法制状况和机制下，暂时缺乏强有力的监管手段来保证房地产开发企业兑现租金收益。从实际情况来看，部分房地产开发企业确定的包租期限及回报率也是不合理的，而且销售价格偏高。对于这部分开发商来讲，包租仅仅是促销手段，且往往带有一定的欺诈性。

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